MIETRECHT

1. Was ist zu tun, wenn der Gast nicht anreist ?

 

Ansprüche des Vermieters können sich nur bei einem wirksamen Mietvertrag über eine Ferienwohnung oder Gästezimmer - unabhängig ob mit oder ohne Frühstück - ergeben. Dieser kommt nicht etwa durch eine Anfrage des Mieters oder ein Angebot des Vermieters zustande. Erforderlich ist eine Einigung über den Zeitraum der Nutzung, die Wohnung selbst, die einzelnen Bedingungen (z. B. Frühstück) und den Mietpreis. Als Vermieter muß man eine Zustimmung des Mieters zu einer solchen Vereinbarung beweisen können, um später Rechte aus diesem Vertrag herleiten und durchsetzen zu können. Eine schriftliche, von dem Mieter unterzeichnete Anmeldung oder Bestätigung des Mietvertrages ist sinnvoll.

 

Ist ein solcher Vertrag unzweifelhaft geschlossen, kann sich - mangels anderweitiger Vereinbarung - keine von beiden Parteien hiervon einseitig lösen.

 

Gemäß § 552 BGB ist der Mieter zur Zahlung des Mietpreises verpflichtet, auch wenn er die Wohnung nicht nutzen kann, z. B. weil ein Familienmitglied verstorben oder erkrankt ist. Es ist seine Aufgabe, sich hiervor durch eine Reiserücktrittsversicherung zu schützen.

 

Wenn feststeht, dass der Mieter die Wohnung oder das Fremdenzimmer nicht nutzen kann, hat der Vermieter alles zu tun, um die Wohnung anderweitig zu vermieten, damit der Schaden für den ursprünglichen Mieter so gering wie möglich gehalten wird. Die Wohnung muß sofort bei der Kurverwaltung als "zu vermieten" gemeldet werden. Zudem ist ein entsprechendes Schild gut sichtbar im Fenster aufzustellen.

 

Kann das Objekt nicht bzw. nicht für den ganzen Zeitraum erneut vermietet werden, bleibt der ursprüngliche Vertragspartner verpflichtet, für die nicht anderweitig vergebenen Tage den vereinbarten Mietpreis zu zahlen. Abzuziehen sind hiervon nur die Kosten, die bei dem Vermieter deshalb nicht entstehen, weil die Wohnung nicht genutzt wird, also z. B. für Verbrauch von Wasser, Abwasser, Energie, Heizung. Wenn Frühstück gebucht ist, führt auch der Wegfall der Verpflegungsverpflichtung zu einer Minderung des Mietpreises.

 

Die Höhe der Abzüge richtet sich nach den Umständen. In der Regel nimmt das Amtsgericht Wittmund pauschalierte Abzüge vor. Bei Ferienwohnungen soll dem Vermieter ein Anspruch in Höhe von bis zu 90 % des Mietzinses verbleiben; bei Gästezimmern liegt der Anspruch des Vermieters bei bis zu 80 %.

2. Ist ein Übergabeprotokoll zu Mietbeginn sinnvoll?

 

Es ist vorteilhaft, zu Beginn eines Mietverhältnisses den Zustand der Wohnung wegen eventueller Mängel in einem Übergabeprotokoll genau zu beschreiben.

 

Der Mieter kann sich später auf protokollierte Mängel berufen und die Beseitigung durch den Vermieter verlangen. Insbesondere kann der Mieter einer Beseitigungspflicht widersprechen, wenn der Mangel bereits im Übergabeprotokoll vermerkt ist.

 

Zu beachten gilt, dass Formularklauseln innerhalb des Mietvertrages (Beispiel: Mieter bestätigt, "dass sich die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand befindet" oder "wie besichtigt" angemietet wird) unwirksam sind.

Formularmäßige Übergabeerklärungen sind nur wirksam, wenn sie getrennt vom Mietvertrag gehalten und unterschrieben worden sind und außer der Beschreibung keine weitere Erklärungen als die Empfangsbestätigungen enthalten (§ 309 Nr. 12 BGB).

 

Auch für den Vermieter empfiehlt es sich aus Gründen der Beweiserleichterung, ein Übergabeprotokoll sorgfältig zu erstellen und auf möglichst alle reparaturanfälligen Teile des Mietobjekts zu beziehen.

 

Zu guter Letzt sollten Anzahl und Art der dem Mieter überlassenen Schlüssel genau im Übergabeprotokoll vermerkt werden, da es diesbezüglich oft unterschiedliche Auffassungen der Vertragsparteien bei Mietbeendigung gibt.

3. Ist ein Abnahmeprotokoll bei Rückgabe des Mietobjekts sinnvoll?

 

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist es immer sinnvoll, ein Abnahmeprotokoll zu erstellen, worin alle Mängel der Wohnung aufgenommen werden.

 

Dieses Protokoll ist sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter zu unterzeichnen und jede Partei erhält eine Ausfertigung.

 

Derjenige, welcher die Mängel zu vertreten hat, ist auch verpflichtet, sie zu beseitigen. Der Vermieter kann sich später aber nicht auf Mängel berufen, die nicht im Protokoll vermerkt sind. Im Zweifel sollte der Vermieter bei der Begehung des Mietobjekts und Fertigung des Abnahmeprotokolls einen Fachmann hinzuziehen.

 

Zweckmäßig ist es, das Wohnungsabnahmeprotokoll tabellarisch aufzubauen und zwar nach Räumen, einzelnen Gebäudeteilen (Wände, Decken, Fußböden, Fenster) und Installationen (Heizkörper, Bad, Kücheneinrichtung, Toilette), damit möglichst kein Raumteil oder -zubehör übersehen wird.

 

Es empfiehlt sich, die Mängel genau festzulegen, um auf diese Weise einen etwaigen Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen vorzubereiten. Eine allgemeine Zustandbeschreibung, ohne zwischen vertragsgemäßem und vertragswidrigem Zustand zu unterscheiden, würde dafür nicht ausreichen.

 

Enthält das Wohnungsabnahmeprotokoll keine Wohnungsmängel, sondern beschreibt die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand, so schuldet der Mieter keine Renovierungsarbeiten.

4. Minderung bei Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche?

 

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 24.03.2004 liegt ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB vor, wenn die gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (Wesentlichkeitsgrenze). Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs spricht bei einem erheblichen Flächenmangel bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchtstauglichkeit. An der Wesentlichkeitsgrenze von 10 % ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sogar dann festzuhalten, wenn die Fläche des Mietobjekts im Vertragsformular mit "ca." angegeben wird.5.

5. Wird der Sonnabend bei der Berechnung der Kündigungsfrist eines Wohnraummietverhältnisses als Werktag mitgezählt?

 

Am 27.04.2005 entschied der Bundesgerichtshof, dass der Sonnabend bei der Berechnung der sog. Karenzzeit von 3 Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht ("Kündigung zum 3. Werktag eines Monats"), mitzuzählen ist, weil er ein Werktag im Sinne der gesetzlichen Regelung ist. Ist also der 1. Werktag des Monats ein Donnerstag, so muss die Kündigung spätestens am darauf folgenden Samstag zugehen; der Zugang am darauf folgenden Montag wäre verfristet und somit zu spät.

 

Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist insoweit von Bedeutung, als es bis dahin unterschiedliche Rechtsauffassungen der Gerichte gab. Auf solche früheren Urteile anderer Gerichte, die nur die Tage von Montag bis Freitag als Werktage ansahen, kann man sich seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht mehr berufen.

6. Wann verjähren Schadenersatzansprüche des Vermieters?

 

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in 6 Monaten. Hierzu gehören neben den Schadenersatzansprüchen wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen auch Schadenersatzansprüche wegen der unterlassenen Entfernung von Einbauten und anderer vom Mieter zurückgelassener Gegenstände.

 

Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurück erhält.
Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet. Eine Rückgabe der Wohnung mehr als
6 Monate vor Vertragsende kann also dazu führen, dass Ersatzansprüche des Vermieters bei Vertragsende bereits verjährt sind, obwohl sie – wie der vertragliche Anspruch auf eine Endrenovierung durch den Mieter – zu diesem Zeitpunkt erst entstehen oder – wie der Schadenersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis – bis zu diesem Zeitpunkt nicht geltend gemacht werden können.

 

In den jedoch eher seltenen Ausnahmefällen einer Rückgabe der Wohnung mehr als 6 Monate vor Ende des Mietvertrages kann der Vermieter seine berechtigten Interessen aber auf andere Weise wahren. Hinsichtlich der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen kann der Vermieter bereits vor Vertragsende eine Leistungsklage erheben. Diese Klage hemmt auch die Verjährung des Schadenersatzanspruchs. Für den Fall der Endrenovierung kann der Vermieter die Hemmung der Verjährung auch für den Schadenersatzanspruch herbeiführen, indem er noch vor Beendigung des Mietverhältnisses Klage auf Feststellung erhebt, dass der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist.

7. Ist die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam vereinbart?

 

Während der Bundesgerichtshof in früheren Jahrzehnten sehr selten zu Fragen des Mietrechts zu entscheiden hatte, traf der für Wohnungsmietrecht zuständige 8. Senat seit der ZPO-Reform 2001 ca. 217 Entscheidungen mit z. T. großer Bedeutung für Alt-Mietverträge. So hat der BGH starre Fristenpläne betreffend der Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich für unwirksam erklärt. Seither setzt sich insbesondere der 8. Senat mit der Frage auseinander, wann ein sog. Fristenplan starr ist und wann nicht. So ist die in einem formular mäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel

 

"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4 bis 5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper:
6 Jahre)."


gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da diese Klausel einen starren Fristenplan enthalte.

 

Neben der Unwirksamkeit aufgrund starrer Fristenpläne sind die Schönheitsreparaturklauseln auch deswegen häufig unwirksam, weil sie durch eine unzulässige Summierung von Pflichten eine übermäßige Belastung der Mieter beinhalten. Eine solche unzulässige Summierung wird vom BGH in der Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen und einer zusätzlichen Endrenovierungspflicht auf den Mieter gesehen, wenn beide Renovierungspflichten formularmäßig begründet wurden. Nunmehr hat der BGH seine Rechtsprechung dahingehend weiter entwickelt, dass ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sog. Summierungseffekt aufgrund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln auch dann vorliegen kann, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist.

 

Falls Sie sich hinsichtlich Ihres Mietvertrages unsicher sind, ob die Schönheits­reparaturklausel wirksam vereinbart wurde (bei Unwirksamkeit gilt die gesetzliche Regelung, wonach der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig ist), lassen Sie sich anwaltlich beraten!

8. Wann darf der Vermieter bei einem Geschäftsraum-mietverhältnis Strom und Wasser abstellen?

 

Der Bundesgerichtshof hatte erstmalig im Mai 2009 über eine solche Frage zu entscheiden. Der Mieter in einem gewerblichen Mietverhältnis zahlte weder Nebenkostenvorauszahlungen noch die Grundmiete. Der Vermieter kündigte dem Mieter wegen Zahlungsverzugs und drohte damit, die Strom-, Wasser- und Heizungsversorgung einzustellen. Gegen diese Androhung wandte sich der Mieter im Wege einer Unterlassungsklage.

 

Der Bundesgerichtshof wies die Ansprüche des Mieters zurück und gab dem Vermieter recht. Bislang hatten die Gerichte in Deutschland zum überwiegenden Teil die Auffassung vertreten, dass ein Besitzschutz des Mieters auch dann eingreife, wenn der Mietvertrag beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist, also die Einstellung von Versorgungsleistungen nicht rechtens sei.

 

Demgegenüber hob der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 06. Mai 2009 hervor, dass der Besitz keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache verschaffe, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffen von Außen. Ein solcher Eingriff liege aber nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt würden. Die Sachlage sei vergleichbar mit der Einstellung der Leistungen durch Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesem beziehe. Die Versorgungssperre durch die Energieversorger werde nach der weit überwiegenden Auffassung und nach Meinung des Bundesgerichtshofs zu Recht ebenfalls nicht als Besitzverletzung angesehen.

 

Ein Anspruch des Mieters auf die Fortsetzung von Versorgungsleistungen könne sich nach Auffassung des Bundesgerichtshofs lediglich aus dem Mietvertrag selbst ergeben oder – nach Beendigung des Mietverhältnisses – im Einzelfall nach Treu und Glauben aus so genannten nachvertraglichen Pflichten.

 

Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei jedenfalls dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.

 

Es ist darauf hinzuweisen, dass diese Entscheidung vom 06. Mai 2009 (Aktenzeichen XII ZR 137/07) vom XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof getroffen wurde. Der XII. Zivilsenat ist nur für das gewerbliche Mietrecht zuständig, nicht für das Wohnraummietverhältnis. Ob sich der hierfür zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof dieser Rechtsauffassung des XII. Zivilsenats anschließen wird, bleibt abzuwarten. Ebenfalls bleibt abzuwarten, wie sich die Untergerichte bei Wohnraummietverhältnisses zukünftig entscheiden werden, solange es diesbezüglich noch keine höchstrichterliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs gibt.

9. Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel?

 

Der für Wohnraummietrecht zuständige 8. Senat des Bundesgerichtshofs hatte sich mit folgendem Fall auseinander zu setzen:

 

Die Mieter renovierten ihre Mietwohnung im Jahr 2004. Zum 31.05.2006 kündigten sie die Wohnung und nahmen vor der Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung vor. Nachdem sie festgestellt hatten, dass die vertragliche Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam war, verlangten sie einen Erstattungsanspruch vom Vermieter der Höhe von 1.620,00 € (9,00 € je Quadratmeter Wand- und Deckenfläche).

 

In dem Urteil vom 27.05.2009 (Aktenzeichen IIV ZR 302/07) gab der Bundesgerichtshof den Mietern dem Grunde nach Recht. Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Erstattungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung in Betracht kommt, weil die Mieter die Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne Rechtsgrund erbracht hatten.