BAURECHT

1. Was können wir für den Bauherren tun ?

 

Bei dem Bau eines Einfamilienhauses droht dem Bauherrn eine Vielzahl von Problemen:

Die Baukosten sind überschritten. Die Baubehörde rügt Abweichungen zwischen der Baugenehmigung und der Bauausführung. Die Bauausführung ist mangelhaft. Der Nachbar erwirkt einen Baustop.
In dieser Flut von Problemen kann man viel Geld verlieren. Doch soweit muss es nicht erst kommen, denn "der kluge Mann baut vor".

 

Wir helfen Ihnen, das Geflecht vertraglicher Beziehungen mit dem Architekten, dem Statiker, dem Rohbauunternehmer sowie allen Handwerkern oder auch nur Ihrem einzi- gen Generalunternehmer zu gestalten und zu ordnen. Werkverträge über Bauleistungen haben sich zu einem Spezialgebiet entwickelt. Es ist üblich, die Verdingungsordnung für Bauleistungen VOB zugrunde zu legen. Darüberhinaus müssen besondere Vereinbarungen über


-die Aufgaben- und Verantwortungsbereiche,
-Art und Umfang der Leistung,
-Honorare und Preise sowie Abschlagszahlungen,
-Gewährleistung, Haftung und Sicherheitsleistungen,
-sowie für die Verteilung der Risiken


vertraglich gestaltet und festgehalten werden.

 

Die Verträge bestimmen außerdem, in welchem Zeitraum die Leistungen zu erbringen sind und in welcher Höhe sie zu zahlen sind. So wissen Sie genau, wann Zahlungen für bestimmte Baufortschritte zu leisten sind.

 

Auch wenn in der Bauphase alle Beteiligten zur kooperativen Mitarbeit verpflichtet sind, läuft nicht immer alles störungsfrei.

 

Was passiert, wenn sich bei der Bauausführung Mängel zeigen? Müssen die Beweise für spätere Nachbesserungs- und Minderungsansprüche gesichert werden? Kann weitergebaut werden? Haftet der Bauunternehmer, ein Handwerker oder gar der Architekt?

 

Wann können vereinbarte Abschlagszahlungen zurückbehalten werden und in welcher Höhe? Wann kann der Bauherr den Vertrag kündigen, und mit welchen Rechtsfolgen muss gerechnet werden?

 

Wie erfolgt die Abnahme einer fertiggestellten Bauleistung, welche rechtliche Bedeutung hat sie und was muss bei der Bauabnahme beachtet werden?

 

Sprechen Sie mit uns. Wir stehen Ihnen in allen Fragen mit Rat und Tat zur Seite.

2. Was können wir für Handwerker tun ?

 

Unbezahlte Rechnungen häufen sich und die Vorleistungen an Materialkosten übersteigen die Einnahmen - ein Rechtststreit mit Ihrem Auftraggeber steht ins Haus. Nicht immer erscheint die Situation ausweglos und der Gang zum Anwalt so zwingend notwendig. Doch gerade nicht erkannte Risiken und verpasste Chancen können zu Engpässen und der Gefährdung der Liquidität Ihres Handwerksbetriebes führen.

 

Die Rechtslage wird immer komplizierter, auch in Fragen richtiger Vertragsgestaltung. Oft kommt es auf die Schnelligkeit und den richtigen Ton an, um Auseinandersetzungen zu Ihren Gunsten zu entscheiden. Genauso, wie Sie Fachmann auf Ihrem Gebiet sind, verfügen wir über die nötige Erfahrung, in Ihrem Sinne Schaden zu begrenzen und Konflikte aus dem Weg zu räumen.

 

Oder hätten Sie gewußt,...

 

... dass viele Mahnungen überflüssig und nutzlos sind?
... wann Ihre Forderungen verjährt sind?
... dass die VOB nicht automatisch für jeden Bauvertrag gilt?
... dass bei vertraglichem Ausschluß einzelner Bestimmungen des Kernbereichs der VOB andere Regelungen der VOB rechtswidrig werden können (z. B. Gewährleistungsdauer)?

 

Überlassen Sie den Erfolg Ihres Betriebes nicht dem Zufall. Wenden Sie sich frühzeitig an uns. Mit unserem fachlichen Know how und der Fähigkeit, individuelle Problemlösungen zu entwickeln, sind wir Ihr Ansprechpartner ...


... beim Entwurf Ihrer Verträge, auch Gesellschaftsverträgen sowie Verträgen bei Geschäftsübernahme; um Formulare und Geschäftsbedingungen hieb- und stichfest auszuarbeiten;
... wenn Sie Ihr Unternehmen an die nächste Generation weitergeben wollen;
... wenn Sie überfällige Handwerkerrechnungen geltend machen;
... wenn ein Beweissicherungsverfahren oder ein Rechtsstreit anhängig ist oder unmittelbar bevorsteht.

 

Kümmern Sie sich um ihr gutes Recht. Es macht keinen Sinn, gute Handwerkslistung abzuliefern und danach die Bezalung nicht mit gleicher Sorgfalt sicherzustellen und durchzusetzen.

3. Welche Ansprüche hat der Bauherr gegen den Handwerker/Bauunternehmer nach dem bürgerlichen Gesetzbuch, wenn mangelhaft gearbeitet wurde?

 

1. Mängelbeseitigung

 

Zeigt sich, dass der Bauunternehmer mangelhaft gearbeitet hat, steht dem Bauherrn zunächst ein Anspruch auf Nachbesserung zu. Wie diese Nachbesserung konkret aussieht, ist jedoch Sache des Bauunternehmers. Er kann bspw. zwischen der Nachbesserung und der Neuherstellung wählen. Die hierbei anfallenden Kosten für Lohn, Material und Transport sind vom Bau- unternehmer natürlich selbst zu tragen. Erst dann, wenn der Bauunternehmer seine Verpflichtung zur Nachbesserung nicht nachkommt, ist für den Bauherrn der Weg eröffnet, weitergehende Ansprüche geltend zu machen. Allerdings muss er vorher dem Bauunternehmer eine Frist setzen. Dies geschieht am besten durch ein Schreiben, in welchem dem Bauunternehmer eine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt wird. Bei der Nachbesserung darf nicht vergessen werden, dass es sich nicht nur um einen Anspruch des Bauherrn handelt, sondern auch um ein Recht des Bauunternehmers oder Handwerkers. Nur dann, wenn angemessene Fristen fruchtlos verstreichen oder der Bauunternehmer die Mängelbeseitigung ausdrücklich ablehnt, stehen dem Bauherrn die weiteren Gewährleistungsansprüche zu. Da es sich auch um ein Recht des Bauunternehmers handelt, kann der Bauherr ihm nicht vorschreiben, wie er die Nachbesserungen genau durchzuführen hat. Der Bauunternehmer entscheidet selbst, wie er den Mangel beseitigt. Eine Nachbesserung durch den Bauherrn kann in Ausnahmefällen abgelehnt werden, wenn das Vertrauensverhältnis völlig zerrüttet ist. Da es sich aber auch um das Recht des Bauunternehmers handelt, sind die Gerichte bei der Prüfung dieser Frage sehr streng; die Grenzen sind eng gefasst. Erst wenn also die Nachbesserung endgültig gescheitert ist oder nicht durchgeführt wurde trotz Aufforderung, können andere Gewährleistungsansprüche ins Auge gefasst werden. Diese sehen dann wie folgt aus:

 

2. Selbstvornahme mit Aufwendungsersatz:


Der Bauherr kann einen anderen Bauunternehmer mit der Beseitigung der Mängel beauftragen. Die hierbei anfallenden Kosten kann er dann im Wege des Aufwendungs- ersatzes von seinem ursprünglichen Bauunternehmer ersetzt verlangen. Damit der Bauherr nicht in Vorleistung treten muss, kann er einen Vorschuss für die voraussichtlich entstehenden Kosten verlangen.

 

3. Rücktritt vom Vertrag:


Alternativ kann sich der Bauherr - außer bei unerheblichen Mängeln - zum Rücktritt vom Vertrag entscheiden. Da die Leistungen nach einem Bauvertrag zu großen Teilen erbracht und ausgetauscht worden sind, spielt dieser Anspruch in der Baupraxis keine Rolle. Ein, wenn auch mangelhaft errichtetes Gebäude kann schließlich nicht "zugenommen" werden.

 

4. Minderung:


Wenn sich der Bauherr für den Minderungsanspruch entscheidet, kann er vom Bau- unternehmer die Zahlung desjenigen Betrages verlangen, der dem durch den Mangel verursachten Minderwert des Bauwerks entspricht. Um sie geltend zu machen, reicht es aus, wenn der Bauherr den Nachweis eines Baumangels führen kann. Es kommt also nicht darauf an, wie und weshalb ein bestimmter Fehler aufgetreten ist; es genügt allein der Nachweis dieses Fehlers.

 

5. Anspruch auf Schadenersatz:


Dieser Anspruch ist deshalb von besonderer Bedeutung, weil er nicht auf die Beseitigung von Mängeln zielt, sondern den wirtschaftlichen Ausgleich der zusätz- lich durch den Mangel hervorgerufenen Schäden zum Gegenstand hat. Beispiel: Wegen der fehlerhaften Installation eines Heizkörpers in der Einliegerwohnung kann diese nur unzureichend beheizt werden. Daraufhin macht der Mieter der Einliegerwohnung gegenüber dem Hauseigentümer/Vermieter Mietminderungsansprüche geltend. Entscheidet sich der Bauherr in dieser Situation für Schadensersatzansprüche, kann er vom Bauunternehmer nicht nur die Beseitigung des Mangels - also die Installation eines ordnungsgemäßen Heizkörpers -, sondern auch den daraus resultierenden Schaden durch die Mietminderung ersetzt verlangen. Der Schadenersatzanspruch unterscheidet sich aber auch in seinen Anforderungen von den anderen Gewährleistungsansprüchen: Voraussetzung ist ein Verschulden des Bauunternehmers. Durch die Schuldrechts- reform muss aber der Bauherr das Verschulden des Unternehmers nicht nachweisen. Bei Vorliegen eines Mangels wird das Verschulden des Bauunternehmers nunmehr vom Gesetzgeber unterstellt. Der Unternehmer selbst muss das Gegenteil beweisen, sich also entlasten.

 

6. Problematik der Abstufung:


Selbst wenn eine Nachbesserung beim ersten Mal scheitert, wird es in vielen Fällen geboten sein, den Bauunternehmer nochmals zu einer weiteren Nachbesserung aufzufordern und nicht sofort die weiteren Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Auch diesbzgl. sind die Gerichte eher streng in der Auslegung. Streiten sich also Bauunternehmer und Bauherr und führt eine Drittfirma die Mängelbeseitigung im Auftrage des Bauherrn durch ohne vorherige Aufforderung der Nachbesserung an den eigentlich zuständigen Bauunternehmer, hat dies zur Folge, dass der Bauherr sämtliche Gewährleistungsansprüche gegen den Bauunter- nehmere im Prozess aus Termingründen nicht alle Ihnen zustehenden Möglichkeiten ausnutzen können.

4. Was geschieht, wenn der Bauunternehmer restlichen Werklohn einklagt, die Mängel aber noch nicht beseitigt hat?

 

Sollten Mängel bestehen, die der Bauunternehmer nicht anerkennt und sollte der Bauunternehmer wiederum der Auffassung sein, ihm stehen noch restliche Werklohnansprüche zu, so muss der Bauherr mit einer Klage des Bauunternehmers rechnen. Der Bauherr wird also auf Zahlung des restlichen Werklohnes verklagt. Der Gesetzgeber hat den Bauherren aber einen recht umfassenden Schutz gewährt. Solange der Bauherr noch nicht vom Nachbesserungsverlangen übergegangen ist auf andere Gewährleistungansprüche (beispielsweise Minderung) steht ihm als Druckmittel gegen den Bauunternehmer das Recht zu, regelmäßig das Dreifache der Mängelbeseitigungskosten einzubehalten:


Beispiel:


Der Bauunternehmer klagt auf restlichen Werklohn in der Höhe von 10.000,00 EURO. Die Beseitigung der tatsächlich vorhandenen Mängel erfordert demgegenüber einen Kostenaufwand in der Höhe von 4.000,00 EURO. Bis zur erfolgreichen Nachbesserung steht dann dem Bauherrn ein Zurückbehaltungsrecht zu in der Höhe von mindestens 12.000,00 EURO. Die Zahlung des Betrages in der Höhe von 10.000,00 EURO wäre für den Bauunternehmer also erst dann durchsetzbar, wenn er die Mängel beseitigt hat.


Durch diese Regelung wird verhindert, dass wegen kleiner Mängel zu große Teilbeträge vom Werklohn einbehalten werden können.


Es ist ein gerechter Ausgleich gefunden worden zwischen den Interessen des Bauherrn an einer wirksamen Druck ausübung auf den Bauunternehmer/Handwerker und dem Interesse des Bauunternehmers/ Handwerkers, wenigstens angemessene Teilbeträge für seine mangelfrei geleistete Arbeit rechtzeitig einfordern zu können.

 

Was ist eine Vorschussklage wegen Mängelbeseitigungskosten?


Ein Zurückbehaltungsrecht betreffend des Werklohnes des Bauunternehmers fällt als Möglichkeit eines Druckmittels natürlich dann weg, wenn der Bauherr bereits den gesamten Werklohn an den Bauunternehmer gezahlt hat. Werden Mängel erst später festgestellt und lehnt der Bauunternehmer die Nachbesserung ab, so kann der Bauherr eine Drittfirma mit der Mängelbeseitigung beauftragen und die Kosten von dem Bauunternehmer ersetzt verlangen. Dies hätte aber zur Folge, dass der Bauherr die Mängelbeseitigungskosten aus eigener Tasche vorfinanzieren müsste.
Für diese zusätzlich anfallenden Baukosten sind regelmäßig keine Mittel mehr vorhanden. Um dieses Ergebnis zu verhindern, kann der Bauherr einen Vorschuss in Höhe der ungefähren Beseitigungskosten bei dem zuständigen Gericht einklagen. Gewinnt er den Prozess, hat der Bauunternehmer dem Bauherrn diese Kosten zu zahlen, bevor die Mängelbeseitung vorgenommen wird. Zum Schluss wird dann dem Bauunternehmer die Endabrechnung vorgelegt. Sind die Kosten etwas niedriger als im Wege der Vorschussklage durchgesetzt, erhält der Bauunternehmer den Differenzbetrag zurück. Sind die Kosten höher, steht dem Bauherrn ein Nachzahlungsanspruch zu.

5. Gewährleistungsansprüche für den Bauherrn trotz Schwarzarbeit?

 

Der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte am 24.04.2008 in zwei Fällen zu entscheiden, welche Folgen sich bei mangelhafter Werkleistung für Ansprüche des Bauherrn ergeben, wenn der Auftragnehmer seine Leistungen aufgrund eines Werkvertrags mit einer so genannten Ohne-Rechnung-Abrede erbracht hat.

 

In dem einen Fall hatte der Kläger den Beklagten beauftragt, die Terrasse seines Hauses abzudichten und mit Holz auszulegen. Wegen eines kurze Zeit nach Beendigung der Arbeiten eingetretenen Wasserschadens in der unter der Terrasse gelegenen Einliegerwohnung machte der Kläger Gewährleistungsrechte geltend.

 

In dem anderen Fall war der Beklagte mit Vermessungsarbeiten für den Neubau des Einfamilienhauses der Kläger beauftragt. Nach deren Behauptung sind ihr Haus und ihr Carport infolge eines Vermessungsfehlers des Beklagten falsch platziert worden. Sie verlangten Ersatz des ihnen dadurch entstandenen Schadens.

 

In beiden vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fällen hatten die Parteien vereinbart, dass für die zu erbringenden Leistungen keine Rechnung gestellt werden sollte. Im Hinblick auf diese Ohne-Rechnung-Abrede haben die Vorgerichte (Landgericht Frankfurt/Oder und Brandenburgisches Oberlandesgericht sowie Landgericht Aachen und Oberlandesgericht Köln) der jeweiligen Klagepartei die geltend gemachten Gewährleistungsrechte wegen Nichtigkeit des Werkvertrags abgesprochen. Die Vorgerichte führten zur Begründung aus, dass die so genannte Ohne-Rechnung-Abrede der Steuerhinterziehung diene und damit wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nichtig sei. Dies hätte jeweils die Gesamtnichtigkeit der Verträge zur Folge, da nicht belegt sei, dass diese bei ordnungsgemäßer Rechnungsstellung zu denselben Konditionen abgeschlossen worden wären.

 

Der Bundesgerichtshof hob beide Urteile auf, soweit zu Lasten der jeweiligen Klagepartei entschieden wurde und verwies den Rechtsstreit an die Berufungsgerichte zurück.

 

Bislang war es die absolut herrschende Auffassung in der Rechtsprechung, dass Folge der Schwarzarbeit der Verlust sämtlicher Gewährleistungsansprüche des Bauherrn ist. Umso überraschender ist nunmehr die Kehrtwende des Bundesgerichtshofs. Gemäß der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs wurde den schwarz arbeitenden Auftragnehmern die Berufung auf die Gesamtnichtigkeit der Werkverträge nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt. Gemäß der Pressemitteilung ergab sich dies aus der besonderen Interessenlage, die typischer Weise bei derartigen mit Ohne-Rechnung-Abrede geschlossenen Bauverträgen dann besteht, wenn der Auftragnehmer seine Werkleistung am Anwesen des Auftraggebers in mangelhafter Weise erbringt oder sich seine mangelhafte Leistung – wie bei den Vermessungsarbeiten – im Bauwerk niederschlägt. Die sich hieraus ergebenen Folgen für den Auftraggeber können sich nach Auffassung des Bundesgerichtshofs durch Regeln über die Rückabwicklung eines nichtigen Vertrages nicht wirtschaftlich sinnvoll bewältigen. Dieser Umstand und das daraus resultierende besondere Interesse des Auftraggebers an vertraglichen, auf die Mängelbeseitigung gerichteten Gewährleistungsrechten liegen für den Auftragnehmer offen zu Tage. Der Auftragnehmer verhält sich deshalb treuwidrig, wenn er sich in Widerspruch zu seinem bisher auf Erfüllung des Vertrags gerichteten Verhaltens darauf beruft, dass er wegen der auch seinem eigenen gesetzwidrigen Vorteil dienenden Ohne-Rechnung-Abrede und wegen einer daraus resultierenden Gesamtnichtigkeit des Werkvertrags für seine mangelhaften Leistungen nicht gewährleistungspflichtig sei.

 

Mit diesen beiden Urteilen vom 24.04.2008 (AZ: VII ZR 42/07 und VII ZR 140/07) stellt der Bundesgerichtshof die bisherigen eindeutigen Rechtsauffassungen der Zivilgerichte zur Problematik der Schwarzarbeit mehr oder weniger auf den Kopf. Die Schwarzarbeit führt nicht automatisch zum Verlust der Gewährleistungsansprüche für den Bauherrn, obwohl beide, also Auftragnehmer und Auftraggeber, gegen das gesetzliche Verbot der Schwarzarbeit verstoßen haben.

6. Frage zur Bauabnahme: Immer Ortstermin vereinbaren?

 

Wer baut, der sollte immer auf eine förmliche Bauabnahme bestehen. Bauherren und Käufer schlüsselfertiger Immobilien sollten sich nicht auf die einfache Unterzeichnung des postalisch zugestellten Abnahmeprotokolls einlassen. Wer bei der Übernahme seines neuen Wohnhauses auf eine förmliche Bauabnahme verzichtet oder Mängel stillschweigend in Kauf nimmt, der vergibt leichtfertig seine Rechte, denn mit der Abnahme gehen alle Gefahren und Risiken auf den Bauherren oder Käufer über. Außerdem beginnt mit der Abnahme die Gewährleistungsfrist:
Von Stund an muss der Bauherr dem Unternehmer alle Mängel nachweisen. Weil die Bauabnahme ein so wichtiger Schritt ist sollte sich der Bauherr das Druckmittel auch nicht einfach aus der Hand nehmen lassen. Grundsätzlich abnehmen muss der Bauherr den Bau natürlich. Er hat ihn in Auftrag gegeben und muss dem Unternehmer nun auch die Möglichkeit einräumen, das Werk ordnungsgemäß abzuliefern. Allerdings muss der Bauherr nur einen mangelfreien Bau abnehmen.

7. Ein harter Winter kann für Verzögerungen auf deutschen Baustellen sorgen.


Wie so oft: Wer zahlt für die verlängerte Bauzeit durch Frost und Witterung?
Die Frage birgt Konfliktpotential, denn nicht alle Bauzeitverzögerungen sind wirklich gerechtfertigt. Das Problem Witterung und Bauzeit regelt die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B in § 6 Abs. 2 Nr. 2). Demnach gelten Wetterbedingungen, mit denen unter normalen Umständen gerecht werden muss, nicht als Behinderung. Der Bauunternehmer hat also auch bei relativ schlechtem Wetter noch keinen Anspruch auf eine Verlängerung der Bauzeit. Er muss den Bau trotz Schnee und Eis fristgerecht fertig stellen. Die VOB/B erlaubt allerdings Ausnahmen von dieser Regelung, unter anderem bei "höhere Gewalt" und "unabwendbaren Umständen". Extrem schlechtes Wetter zählt dazu.